Először is a leggyakoribb piaci helyzet, hogy az ingatlan még épül, akkor sokkal jobb árat lehet elérni és részletekben fizetni. Paraguayban ugyanis éppen építőipari boom van és mindenki építkezik vagy spekulál a telekkel. Az árak elszálltak (bár még mindig nagyon olcsók) és van pár olyan külföldi ingatlanvásárlókra leselkedő veszély, amit érdemes átnézni és persze azt is hogy milyen dokumentumokra van szükség Paraguayban ingatlanvásárláshoz.

Ha a vevő paraguayi állampolgár, akkor bárhol vehet az országban ingatlant. Ha a vevő külföldi, akkor van egy olyan törvény, amely szerint a határoktól ötven kilométeres sávban külföldi földet és ingatlant nem vásárolhat.

A paraguayi ingatlanvásárláshoz szükséges iratok a vevő részéről

A különféle adásvételi szerződéshez szükséges dokumentumok nem bonyolultak a vevő oldaláról. Egy fontos igazolást azonban be kell szerezni a paraguayi hatóságoktól. Ez még akkor is szükséges, ha a külföldnek nincs állandó tartózkodási engedélye Paraguayban. A szükséges hivatalos irat a “libre disposición bienes”, amelyik azt bizonyítja, hogy a vevőnek nincs helyben tartozása és nem folyik ellene semmilyen jogi eljárás tartozás miatt. Ezek után megkötik az adásvételi szerződést, amelyet ellenjegyeznek a központi nyilvántartóban. (Registro Central). Ezek után mégegyszer ellenjegyzik a közjegyzővel és tulajdonképpen az adásvétel megtörtént. A külföldinek már csak a személyazonosság kell még bizonyítania útlevéllel vagy más, megfelelő irattal.

Honnan lehet tudni, hogy a paraguayi ingatlant a tulajdonostól vesszük meg és nem vernek át?

Ha a tulajdonos nem új, és az ingatlan régi építésű, akkor a nyilvántartóból ki lehet kérni a szükséges dokumentumokat. A “Certificado de registro nacional” jelzi hogy kinek a nevén van a az ingatlan.  Ezen kívül tartalmazza az ingatlan adatait és a pontos helyét.  Egy másik fontos dokumentum a registro publico-ból, amely megint megmutatja, hogy kié az ingatlan (odafigyelni az egyezésre az előző dokumentummal!) és hogy van-e rajta jelzálogkölcsön vagy más hasonló adósság a széljegyzeten.

Ha ezek megvannak, tehát hogy kié az ingatlan, mekkor és hol van, akkor ezeket a szerződésbe kell foglalni. A szerződés tartalmazza az eladó adatait és az eladott ingatlan adatait is. Majd ezek után a szerződést be kell jegyezni a Cartorio Centralban, ami a központi nyiulvántartó magyarul. Az eljárás körülbelül egy hónapig tart.

Milyen adók terhelik a paraguayi ingatlan megvásárlását?

Az ingatlan adásvételt Áfa terheli, amely az ingatlan értékére számolnak, és a vételár harminc százalékának a tíz százaléka.

Ezen kívül van illeték a Registro-ban. Az áfát a vevő fizeti az eladónak, majd azt az eladó fizeti be az államkasszába.

Milyen problémák merülhetnek fel amikor a külföldi vesz ingatlant Paraguayban?

Az első, hogy ha nem szerzi be a szükséges dokumentumokat, akkor hamis papírokkal adhatnak el neki ingatlant. Például lejárt hitelességű dokumentumokra hirdetnek meg házakat. Tehát egy régi tulaj adja el többször az ingatlant. Ez nem csak külföldiekkel történik meg, hanem paraguayiakkal is.

A másik probléma, ha a vevő nem szerzi be azt az iratot, amely jelezi, hogy van-e jelzáloghitel az ingatlanon bank vagy más kölcsönadó felé. Ez az adósság ugye szerepel a központi nyilvántartásban és az is, ha eljárás folyik, hogy elidegenítsék az ingatlant, tehát hogy elvegyék azt az eladótól.

A következő problémaforrás, ha az ingatlan tulajdonosa nem fizette be az ingatlanadót, (Impuesto inmobiliario). Előfordul, hogy az ingatlanon nincs jelzálog, sem más teher, de mégis fennáll adósság a prefeiturával (önkormányzat) szemben. Paraguayban a törvény az, ha az ingatlan tulajdonosa két évig nem fizeti az ingatlanadót, akkor hatósági eljárás indul ennek behajtására. És ha az adós nem reagál, akkor újabb eljárás indul az ingatlan befagyasztására.

A leggyakoribb ingatlanvásárlási forma, amivel külföldiek találkoznak Paraguayban az az, amikor házat vagy építési telket nem banki hitelre vesznek, hanem az építtetőnek vagy valamilyen harmadik félnek törleszt a vásárló. Ilyenkor érdemes tudni, hogy a leggyakoribb félelem az, hogy egyáltalán nem készül el a lakóingatlan vagy óriási késéssel. Mire érdemes és mire lehet vigyázni ilyen esetben?

Többféle módozat van. Lehet banknak fizetni vagy harmadik félnek is. Ha a banktól veszel fel kölcsönt, akkor a bank a kölcsön felvételéhez azonnal bejegyzi a jelzálogot. Innentől az ingatlant legalább elveszteni nem lehet, mert a ott a vevő és a jelzálogot nyújtó bank neve a papíron.

Ha a részleteket az építtetőnek fizeti az ember, az egy másik jogviszony. Itt Paraguayban a kifizetések az építtetőnek úgy történnek, ahogy az építkezés halad előre, tehát etaponként. Amikor megfinanszíroztatod az ingatlant magáncéggel, olyankor a szerződés ugye arról szól, hogy ez a magáncég megfinanszírozza a vásárlást, ez szerepel majd a végzésben. Ez a szerződés automatikusan garantálja a haszonbavételt, de nem a tulajdonjogot. Tehát bemehetsz, van kulcsod, stb. Eddig az egyetlen biztosíték a szerződés, de ez ami a vevő birtokában van használható, ha eljárást kell indítani a finanszírozó ellen, ha a vevő a pénzt kéri vissza, vagy később nem kerül a tulajdonába az ingatlan.

Nagyon fontos jól megfontolni, hogy a vevő az építtetővel, esetleg más harmadik féllel finanszíroztat vagy egy bankkal. Amennyiben bank ad kölcsönt, a bank úgy utalja a további részleteket, ahogy az építkezés halad előre. Addig nem adják oda a kölcsönt száz százalékban, hanem elkészült folyamatonként fizetnek. Mondjuk az építkezést felosztják 5-6 szakaszra. És ennek megfelelelően gyakorlatilag el kell vinni az igazolást a bankba, hogy elkészült az első fázis és máris felszabadítják a második részletet, hogy lehessen annak felépülését finanszírozni.

Ugyanez magáncéges finanszírozásnál kicsit más. Általában a végső vételér 20-30%-át adják oda, a többit kis részletekben. És amikor befejeződik az építkezés, akkor kérik a fennmaradó összeget. Odaadják a 30%-ot az építkezés előtt. Később 60%-ot törleszti a vevő, amíg meg nem érkezik mondjuk kilencven százalékig. A fennmaradó tíz százalékot akkor fizeti a vevő, amikor elkészült az ingatlan.

Mikor kerül tulajdonba a vevő paraguayi ingatlanvásárláskor?

Amikor a vevő kifizet 25%-ot a vételárból vagy törlesztés közben eléri a 25 százalékot, akkor a tövény szerint a vevő átirathatja az ingatlan a saját nevére. Ez már fokozott jogi védelem. Ugyanis az eladó már nem tud egyszerűen megszabadulni a vevőtől, ahhoz egy külön jogi eljárásra lesz szükség. Tehát például már nem lehet eladni a vevő feje fölül.

Sokan ajánlanak nem transzparens, elsőre kétesnek tűnő lehetőségeket Paraguayban, viszont nagyon olcsón, például a földfoglalást, hogy megy ez?

Ez a lehetőség valójában létezik. A kormány rengeteg területtel rendlkezik, például lefoglalt földekkel, amelyeknek igazából nincs tulajdonosa. Köztük olyanok is, amelyeknek a létezéséről gyakorlatilag elfeledkeztek. És sokan foglalnak maguknak földet vagy elhagyott ingatlanokat. Ahhoz, hogy valaki ne csak ott lehessen az elfoglalt területen, hanem azt meg is szerezze, legalább tíz évig kell ott laknia, hogy kérelmezhesse jogi úton a tulajdonjogot. Sokan csinálják ezt, főleg a legszegényebbek. Például sokan foglalnak folyóparti telkeket, amelyek ugyan a kormány birtokában vannak, de egyáltalán nem törődnek ezekkel. Ott marad 20 vagy 30 évig, amikor pedig jelentkezik érte egy vevő, akkor megpróbálják saját névre venni, majd továbbértékesíteni. Ehhez azonban tíz évig ott kell lenniük, ha a kormány területéről van szó.

Ha azonban magánterületet foglalnának, akkor is létezik ez a forma, de a foglalónak 20 évig kell a magánterületen élnie. Húsz év után kérvényezheti a jogállás megváltoztatását. Azonban az, hogy valaki húsz évig egy helyen él, nem jelenti azt, hogy megszerezheti. Sok esetben megtörtént, hogyha a tulaj például semmilyen érdeklődést nem mutatott és húsz évig semmilyen jogi eljárást sem indított a tulajdona visszaszerzésére vagy hasznosítására, akkor azt bizony elbukta. A másik feltétel, hogy a foglaló tényleg csak elfoglalta a területet és igazolni tudja, hogy azért soha, semmilyen bérleti díjat sem fizetett. Ilyenkor a tulajdonos érdektelensége miatt a foglaló megszerezheti az ingatlant vagy földet.

Vennél Paraguayban házat vagy földet? Ehhez nem árt bevándorolni! Szerintem mindenképpen fordulj hozzánk és kérj ügyvédi segítséget.